Quand devient-il avantageux de passer du financement résidentiel au commercial pour votre immeuble à revenus?
Introduction
Vous avez déjà un plex ou deux, et vous commencez à regarder des immeubles plus gros? Ou encore, votre banque vous dit que vos ratios d’endettement personnels sont rendus “limites”?
À ce stade, une question revient souvent :
« Est-ce encore mieux de financer en résidentiel… ou est-ce que je devrais passer en commercial? »
La réponse n’est pas seulement une question de nombre de logements. C’est surtout une question de profil d’investisseur, de stratégie et de type d’immeuble.
Dans cet article, on va voir de façon simple et concrète quand il devient avantageux de passer du résidentiel au commercial, dans quels cas il est généralement préférable de rester en résidentiel, et où se placent les programmes APH de la SCHL dans tout ça.
1. Résidentiel vs commercial : comprendre la base
Avant de décider quand changer, il faut comprendre ce qui distingue vraiment les deux mondes.
1.1. Le financement résidentiel
En règle générale, le financement résidentiel couvre :
Les immeubles de 1 à 4 logements (plex classiques : maison, duplex, triplex, quadruplex).
Parfois certains dossiers de 5 à 8 logements, selon les politiques de l’institution et le montage (mais ça reste analysé “style résidentiel”).
En résidentiel, le prêteur regarde surtout :
Vos revenus personnels (emploi, travail autonome, etc.)
Vos dettes actuelles (prêts auto, cartes de crédit, autres hypothèques)
Vos ratios ABD/ATD
Votre côte de crédit
Les avantages du résidentiel :
Taux généralement plus bas
Mise de fonds souvent plus flexible (surtout si propriétaire-occupant)
Processus de financement plus simple et rapide
Moins de frais professionnels (évaluations, rapports, etc.)
1.2. Le financement commercial / multi-logements
Le financement commercial s’applique davantage lorsque :
On parle d’immeubles multi-logements plus importants
On a des immeubles mixtes (commercial + résidentiel)
On structure l’achat via une compagnie (société par actions, cie de gestion, etc.), quoique certaines banques acceptent les dossiers de CIE selon certains critères bien définis.
En commercial, le prêteur se concentre beaucoup plus sur :
Le revenu net d’exploitation (RNE/NOI) de l’immeuble
Le ratio de couverture de la dette (RCD / DSCR)
Le taux de vacance et la réalité du marché local
L’état de l’immeuble et son potentiel (valeur économique)
Les avantages du commercial :
On finance davantage la performance de l’immeuble que vos revenus personnels
Possibilité de financer des projets plus gros et plus complexes
Plus de flexibilité pour les investisseurs qui veulent plusieurs immeubles
Les inconvénients :
Taux parfois un peu plus élevés qu’en résidentiel puisque le risque est généralement plus élévé
Mise de fonds plus importante (souvent 25–35 %), bien qu’il soit possible de refinancer tout près du RPV maximum de l’immeuble avec les programmes APH.
Frais de démarrage plus élevés (évaluation commerciale, environnemental au besoin, frais juridiques, etc.)
Délai et processus généralement plus longs
2. Quand il est encore avantageux de rester en résidentiel
Dans plusieurs cas, il est clairement plus avantageux de rester en financement résidentiel :
2.1. Vous achetez un plex de taille modeste (1 à 4 logements)
Vous achetez votre premier plex (duplex, triplex, quadruplex).
Vous occupez un des logements (propriétaire-occupant).
Votre revenu personnel est suffisant pour passer les ratios sans problème.
Dans cette situation, le résidentiel est souvent gagnant :
Taux plus bas
Assurance prêt possible (moins de mise de fonds dans certains cas)
Structure simple pour un premier achat
2.2. Votre profil personnel est solide
Le résidentiel est très intéressant si :
Vous avez un bon revenu stable
Vos dettes sont raisonnables
Votre cote de crédit est bonne
Vous n’êtes pas encore bloqué par vos autres immeubles
Dans ce cas, vous profitez au maximum des meilleurs taux et vous gardez un financement simple, sans avoir à payer tous les frais additionnels du commercial.
2.3. Votre objectif n’est pas de bâtir un gros parc immobilier
Si votre vision est :
Avoir un ou deux immeubles pour la retraite
Rester dans quelque chose de gérable sans trop de complexité
… alors le résidentiel reste souvent la voie la plus économique et pratique.
3. Les signaux qu’il est temps de considérer le commercial
Voici maintenant les signes concrets qui indiquent qu’un financement commercial pourrait devenir plus avantageux pour vous.
3.1. Vous voulez bâtir un parc immobilier de plusieurs immeubles
Si vous commencez à viser :
10, 20, 30 portes et plus
Des immeubles de 5, 8, 12 logements et plus
Rapidement, le résidentiel va vous limiter :
Vos ratios ABD/ATD explosent à cause du cumul des dettes
Vous atteignez les limites internes des banques sur le nombre d’immeubles par client (montant de financement ou nombre de portes)
Certaines institutions deviennent moins à l’aise avec le volume
En commercial, on peut :
Se baser sur le revenu de l’immeuble plutôt que seulement vos revenus personnels
Structurer les financements pour vous permettre d’accumuler plusieurs acquisitions au fil du temps
👉 Pour un investisseur qui veut vraiment croître, le commercial devient presque incontournable.
3.2. Vos ratios résidentiels ne passent plus… malgré des immeubles rentables
Scénario classique :
Vous avez déjà quelques immeubles
Sur papier, vos immeubles fonctionnent bien (bons loyers, peu de vacance)
Mais votre banque dit :
« Vos ratios sont rendus trop élevés, on ne peut plus vous suivre en résidentiel. »
En financement commercial, même si votre dossier personnel est plus serré, un dossier peut être financé si :
L’immeuble génère suffisamment de revenu net
Le ratio de couverture de la dette est respecté (par exemple 1,20x – 1,30x ou plus, selon le prêteur)
👉 En d’autres mots, si l’immeuble se paie bien lui-même, le commercial peut accepter là où le résidentiel bloque.
3.3. L’immeuble est plus gros, plus cher ou plus complexe
Le commercial devient souvent plus naturel si :
L’immeuble a un grand nombre de logements
L’immeuble vaut un montant important (ex. plus d’un million de dollars)
L’immeuble est mixte (local commercial au rez-de-chaussée, logements aux étages)
L’immeuble est à usage particulier (résidences étudiantes, personnes âgées, etc.)
Dans ce genre de cas, les départements résidentiels deviennent plus frileux, alors que les divisions commerciales sont habituées à analyser ce type de dossier (NOI, cap rate, etc.).
3.4. Vous voulez acheter via une compagnie (incorporation)
Lorsque vous structurez votre portefeuille immobilier via :
Une société par actions
Une compagnie de gestion
Une structure avec plusieurs associés
… le financement commercial s’adapte souvent mieux :
Possibilité de séparer vos risques personnels de vos risques d’affaires
Meilleure organisation pour la fiscalité et le partage des revenus
Plus de flexibilité pour introduire ou retirer des associés au fil du temps
4. Les programmes APH de la SCHL : un outil clé en multi-logements
Quand on parle de multi-logements et de financement commercial au Canada, on doit parler des programmes APH de la SCHL, en particulier APH Select.
4.1. C’est quoi, au juste, APH Select?
APH Select est un programme d’assurance prêt hypothécaire pour immeubles collectifs (5 logements et plus) offert par la SCHL. Son objectif : encourager les projets qui sont abordables, accessibles et plus durables sur le plan énergétique
Concrètement, le programme fonctionne avec un système de points basé sur trois axes :
Abordabilité des loyers
Efficacité énergétique
Accessibilité (ex. personnes à mobilité réduite)
Plus le projet est fort sur ces critères, meilleures sont les conditions de financement.
4.2. Quels types d’immeubles sont visés?
En résumé, APH Select vise :
Les immeubles locatifs de 5 logements et plus
Certains immeubles avec services (résidences pour personnes âgées, logements avec soutien, etc.)
C’est donc un programme qui s’inscrit très clairement dans le monde du multi-logements / commercial, même si on voit parfois son impact jusque dans la stratégie globale d’un investisseur qui possède aussi des plex plus petits.
4.3. Les avantages concrets pour un investisseur
Lorsqu’un projet atteint le nombre de points requis, APH Select peut offrir :
Un effet de levier plus élevé : ratio prêt-valeur pouvant aller jusqu’à ~95 % dans certains scénarios.
Une période d’amortissement prolongée, pouvant aller jusqu’à 40–50 ans, selon le type d’immeuble et le montage.
Des primes d’assurance et des exigences de RCD plus avantageuses qu’en SCHL standard, ce qui améliore la capacité d’emprunt de l’immeuble.
En clair :
APH Select permet souvent de financer une plus grande partie du projet tout en étalant la dette sur une plus longue période, ce qui baisse les versements et améliore la rentabilité à court terme.
4.4. Les contreparties à ne pas oublier
Ces avantages viennent cependant avec des engagements, notamment :
Maintenir une partie des logements abordables pendant plusieurs années (souvent 10 ans), selon des critères liés au revenu médian des locataires et aux règles locales.
Respecter des cibles minimales d’efficacité énergétique, souvent validées par un audit énergétique indépendant.
Donc oui, APH peut être extrêmement avantageux… mais il faut bien comprendre les engagements à long terme sur les loyers et les travaux avant de s’y engager.
4.5. Comment APH s’insère dans la décision résidentiel vs commercial?
On peut voir APH comme un turbo dans la partie « commercial / multi-logements » :
Vous hésitez entre un financement conventionnel multi-logements et un financement assuré SCHL?
Vous voulez maximiser le levier sur un projet de 5 logements et plus?
Dans ce cas, la question devient souvent :
« Est-ce que mon projet se qualifie pour APH Select, et est-ce que les avantages (levier, amortissement, taux) justifient les contraintes (abordabilité, énergie, etc.)? »
C’est typiquement le genre d’analyse où un courtier hypothécaire spécialisé en multi-logements peut vraiment faire une différence.
5. Les avantages concrets du commercial… malgré les taux plus élevés
Oui, les taux commerciaux sont souvent plus élevés que les taux résidentiels.
Mais pour certains profils d’investisseurs, le calcul global reste positif.
5.1. Vous pouvez acheter plus grand et plus vite
Le gros avantage :
En commercial, votre croissance est limitée beaucoup plus par la performance des immeubles que par vos revenus personnels.
Résultat :
Vous pouvez acquérir plus d’unités en moins de temps
Vous optimisez vos immeubles (travaux, augmentation de loyers, refinancement, APH, etc.)
Vous faites travailler l’effet de levier immobilier à long terme
5.2. Vous dégagez votre capacité personnelle
En finançant certains immeubles en commercial :
Vous libérez en partie votre capacité d’emprunt personnelle
Vous gardez de la marge pour :
votre résidence principale
un chalet
des projets personnels non liés à l’investissement immobilier
5.3. Des conditions mieux adaptées aux investisseurs
Selon le dossier, le commercial peut offrir :
Des termes adaptés au projet (et non seulement à la personne)
Parfois des périodes d’intérêt seulement pour aider à passer des travaux ou une phase de stabilisation
Un financement basé sur la valeur économique (capacité de revenu) plutôt que seulement la valeur marchande
6. Exemples concrets : rester en résidentiel ou passer au commercial?
Exemple 1 – Idéal pour rester en résidentiel
Marie et Maxime achètent un duplex où ils vont habiter un logement.
Revenu familial stable, peu de dettes, bonne cote de crédit.
Objectif : 1 ou 2 plex pour améliorer la retraite, pas plus.
👉 Pour eux, le résidentiel est parfait :
meilleurs taux, structure simple, mise de fonds plus abordable.
Exemple 2 – Moment idéal pour passer au commercial (avec APH)
Alex possède déjà un triplex et un quadruplex.
Il veut maintenant acheter un 12 logements.
Les immeubles sont rentables, mais ses ratios ABD/ATD sont rendus serrés.
Le projet de 12 logements pourrait respecter des critères d’efficacité énergétique et d’abordabilité des loyers, donc potentiellement admissible à APH Select.
👉 Dans son cas, un financement commercial assuré SCHL via APH peut être plus avantageux :
On analyse la performance globale de l’immeuble
On maximise le levier et l’amortissement grâce au programme
On réduit l’impact direct sur ses ratios personnels
Il se positionne mieux pour continuer d’acheter d’autres immeubles par la suite
7. Comment un courtier hypothécaire peut vous guider entre résidentiel, commercial et APH
Pour la plupart des gens, ce n’est pas évident de savoir où se trace la ligne entre résidentiel, commercial et les programmes de type APH.
Un courtier hypothécaire qui travaille autant en résidentiel qu’en multi-logements peut :
Analyser votre situation personnelle (revenus, dettes, projets de vie)
Examiner votre stratégie d’investissement (1–2 plex vs parc de 20 portes)
Vérifier si un projet peut bénéficier d’APH Select ou d’un autre programme SCHL
Comparer pour vous le coût global des options (taux, versements, mise de fonds, frais, contraintes de loyers, etc.)
Vous dire objectivement :
“Pour ce projet-ci, le résidentiel est clairement plus avantageux”
ou
“Vu ton plan de croissance, on gagne à structurer ça en commercial avec ou sans APH.”
8. En résumé : quand le commercial (et APH) devient-il avantageux?
On peut résumer ainsi :
Restez en résidentiel si :
Vous achetez un 1–4 logements
Vos finances personnelles sont solides
Vous ne visez pas un très grand nombre d’immeubles
Vous voulez le meilleur taux et la solution la plus simple
Envisagez le commercial si :
Vous voulez bâtir un parc immobilier important
Vous êtes limité par vos ratios ABD/ATD
Vous achetez un immeuble plus gros, plus complexe ou mixte
Vous souhaitez détenir via une compagnie et structurer ça comme une vraie entreprise
Regardez spécifiquement APH Select si :
Votre projet est un immeuble de 5 logements et plus
Vous êtes prêt à vous engager sur des critères d’abordabilité, d’efficacité énergétique et/ou d’accessibilité
Vous voulez maximiser le levier et l’amortissement pour un projet multi-logements
9. Besoin d’aide pour décider entre résidentiel, commercial et APH?
Chaque dossier est unique. Deux immeubles identiques peuvent nécessiter une stratégie différente selon :
Votre niveau d’endettement
Vos autres projets (famille, résidence, entreprise)
Votre tolérance au risque
Votre horizon de temps (5 ans, 10 ans, 25 ans)
💬 Si vous hésitez entre financement résidentiel, commercial ou un montage APH, le plus simple est de faire analyser votre situation par un professionnel.
En tant que courtier hypothécaire résidentiel, je peux :
Vérifier votre capacité autant en résidentiel et au besoin vous transférer vers un partenaire courtier hypothécaire commercial de confiance
Comparer les scénarios concrets (taux, versements, mise de fonds, contraintes)
Vous proposer une stratégie alignée avec vos objectifs d’investissement et non seulement avec le prochain achat.
👉 Contactez-moi pour une analyse gratuite de votre situation et voir ensemble s’il est plus avantageux pour vous de rester en résidentiel, de passer au commercial ou d’utiliser un programme APH de la SCHL.