GUIDE COMPLET : LA STRATÉGIE PRÊT REER ET RAP POUR ACHETER VOTRE PREMIÈRE MAISON

Pour de nombreux premiers acheteurs, amasser la mise de fonds nécessaire est le plus grand obstacle. Heureusement, une stratégie financière avancée permet non seulement de constituer cette mise de fonds, mais aussi de générer un important remboursement d’impôt en même temps : l’utilisation combinée d’un prêt REER et du Régime d’accession à la propriété (RAP).

Voici un guide complet pour maîtriser cette technique, étape par étape.

COMPRENDRE LES OUTILS : RAP VS PRÊT REER

Avant de les combiner, il faut comprendre chaque outil séparément.

1. Le Régime d’accession à la propriété (RAP)

Le RAP est un programme fédéral qui vous permet de « vous prêter à vous-même » de l’argent de vos propres REER pour acheter votre première maison, sans payer d’impôt.

• Limite de retrait : 60 000 $par personne (depuis le budget 2024). Un couple peut donc retirer jusqu’à 120 000$.
• Imposition : Le retrait est non imposable.
• Remboursement : Vous devez rembourser le montant retiré dans vos REER sur une période de 15 ans. Le remboursement commence la deuxième année suivant l’année du retrait.
• Admissibilité : Vous devez être considéré comme un « premier acheteur » (généralement, ne pas avoir été propriétaire-occupant au cours des 4 dernières années civiles).

2. Le Prêt REER

Un prêt REER est un simple prêt personnel à court terme offert par une banque, dont le seul but est de vous permettre de cotiser à votre REER. Son avantage est fiscal : la cotisation génère une déduction, qui vous donne droit à un remboursement d’impôt.

LA STRATÉGIE « EMPRUNT-RAP » : LE GUIDE ÉTAPE PAR ÉTAPE

C’est ici que la magie opère. Vous utilisez l’argent de la banque pour créer un remboursement d’impôt, puis vous utilisez ce même argent emprunté pour votre mise de fonds.

Étape 1 : Vérifier vos droits de cotisation

Avant tout, vérifiez votre « maximum déductible au titre des REER » sur votre plus récent avis de cotisation de l’Agence du revenu du Canada (ARC). Vous ne pouvez pas emprunter et cotiser plus que ce montant.

Étape 2 : Contracter le Prêt REER et Cotiser

Vous demandez un prêt REER à votre institution financière (par exemple, 25 000 $). La banque dépose ce montant directement dans votre compte REER. Vous obtenez alors un reçu de cotisation REER de 25 000 $.

Étape 3 : La Règle Cruciale des 90 Jours (À NE PAS MANQUER !)

C’est l’étape la plus importante.

L’ARC exige que les fonds restent dans le REER pendant au moins 90 jours avant d’être retirés via le RAP pour que la déduction fiscale soit valide.

Si vous retirez les fonds avant 90 jours, votre déduction fiscale pour cette cotisation pourrait être refusée. Planifiez donc votre achat en conséquence : faites le prêt REER au moins 3 mois avant la date de clôture de votre maison.

Étape 4 : Produire votre déclaration de revenus

Vous produisez votre déclaration de revenus en incluant la déduction REER de 25 000 $. Si votre taux marginal d’imposition est de 40 %, vous recevrez un remboursement d’impôt d’environ 10 000 $.

Étape 5 : Retirer les fonds via le RAP

Une fois les 90 jours écoulés et que vous avez une offre d’achat acceptée, vous remplissez le formulaire T1036 pour retirer les 25 000 $ de votre REER via le RAP. Ce retrait est non imposable.

Étape 6 : Utiliser les fonds

Vous avez maintenant en main :

1. 25 000 $ (du retrait RAP) pour votre mise de fonds.
2. 10 000 $ (du remboursement d’impôt) à utiliser comme bon vous semble : rembourser le prêt REER, payer le notaire, la taxe de bienvenue ou acheter des meubles.

MISE EN SITUATION : EXEMPLE CONCRET

• Situation : Marie veut acheter une maison. Elle a 10 000 $en REER et besoin de 35 000$ pour sa mise de fonds. Son taux marginal est de 40 %.
• Action (Décembre) : Marie contracte un prêt REER de 25 000 $et le dépose dans son REER. Son solde REER est maintenant de 35 000$.
• Action (Février) : Marie produit ses impôts, déduit 25 000 $, générant un remboursement de 10 000 $.
• Action (Avril) : Marie reçoit son remboursement de 10 000 $.
• Action (Mai) : Marie trouve une maison. Plus de 90 jours se sont écoulés. Elle retire 35 000 $ de son REER via le RAP (taxe zéro).
• Résultat :
  • Elle a sa mise de fonds de 35 000 $.
  • Elle a 10 000 $ en liquidités (le remboursement).
  • Elle doit maintenant :
    1. Rembourser le prêt REER (25 000 $ + intérêts).
    2. Rembourser son RAP (35 000 $ sur 15 ans).

LES PIÈGES À ÉVITER : RISQUES ET POINTS DE VIGILANCE

Cette stratégie est puissante, mais elle n’est pas sans risque.

1. Le respect des 90 jours est impératif. Ne pas le respecter annule l’avantage fiscal et fait échouer la stratégie.
2. Vous créez de nouvelles dettes. Après l’achat, vous aurez trois paiements : votre hypothèque, le remboursement du prêt REER (à court terme) et le remboursement du RAP (à long terme).
3. Les intérêts du prêt REER ne sont pas déductibles. Vous devez payer les intérêts sur ce prêt, et ils ne vous donnent droit à aucun crédit d’impôt.
4. La discipline de remboursement du RAP est obligatoire. Si vous manquez un remboursement annuel du RAP, ce montant est ajouté à votre revenu imposable de l’année.

L’ALTERNATIVE MODERNE : POURQUOI LE CELIAPP CHANGE LA DONNE

En 2023, le gouvernement a lancé le Compte d’épargne libre d’impôt pour l’achat d’une première propriété (CELIAPP). Pour la plupart des gens, il s’agit d’une meilleure option.

Le CELIAPP combine le meilleur du REER et du CELI :

1. Vous cotisez et obtenez une déduction fiscale (comme un REER).
2. Vous retirez les fonds (cotisations + rendement) pour acheter une maison, et le retrait est 100% non imposable (comme un CELI).
3. Vous n’avez jamais à le rembourser.

Stratégie Optimisée 2025 : CELIAPP d’abord

Pour la plupart des premiers acheteurs, le plan d’action devrait être :

1. Priorité 1 : Maximiser le CELIAPP. Vous pouvez y cotiser 8 000 $par an (max 40 000$ à vie). Vous pouvez même contracter un « Prêt CELIAPP » pour accélérer le processus.
2. Priorité 2 : Utiliser la stratégie Prêt REER / RAP. Si vous avez déjà maximisé votre CELIAPP ou si vous avez besoin de plus de fonds, la stratégie « Emprunt-RAP » est l’outil parfait pour compléter votre mise de fonds.

CONCLUSION : VOTRE PLAN D’ACTION

L’« Emprunt-RAP » est un excellent effet de levier financier. Il vous permet d’utiliser votre futur remboursement d’impôt pour payer les frais liés à votre achat aujourd’hui.

Pour une optimisation parfaite :

• Consultez un planificateur financier pour valider votre taux marginal et votre capacité à gérer les dettes.
• Magasinez votre prêt REER (certaines banques offrent des taux bas ou des reports de paiement).
• Respectez la règle des 90 jours à la lettre.
• Priorisez le CELIAPP si vous y êtes éligible.

Avis de non-responsabilité

Cet article fournit des informations financières générales à titre éducatif seulement. Les lois fiscales et les produits financiers sont complexes et sujets à changement. Les informations contenues ici ne constituent pas des conseils financiers, fiscaux ou juridiques. Consultez toujours un conseiller financier ou un comptable qualifié pour discuter de votre situation personnelle avant de prendre une décision.